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▼ 頭金をたくさん出して住宅ローンの借入額を抑えたほうがいいか、反対に頭金を抑えて借入額を増やしたほうがいいか、どちらが得策でしょうか?

名古屋市緑区30代Kさんの悩み

相続で親からの財産を受け取りました。手元に約3000万円あります。もともと自分たちの資産ではないので充てにしてなかったお金です。出そうと思えば全額住宅購入に充てることも可能と考えていますが、このお金を全額住宅購入にあてたほうがいいのか、手元に残しておいて住宅ローンを多めに借りたほうがいいのか、どちらが得策なのでしょうか?

相談に来られた経緯

住宅資金計画セミナーに参加をして、もっと詳しく教えてもらう必要があると感じたので相談依頼しました。参加したセミナーのテーマの中にも、頭金はいくらにすべきかの話があったのですが、自分たちの場合はいくらぐらい出すのがいいか具体的に知りたいと思い、今後の生活のことも含めて相談しました。

相談のポイント

大前提として住宅購入の計画自体が健全かどうか、手元にあるお金を住宅購入の頭金として使ってしまっても生活に困らないか、の判断が先です。それを満たしたうえで「どちらが得策か?」という選択肢を持つことが出来ます。比較するうえで主なチェックポイントは、”住宅ローン金利”、”住宅ローン控除額”、”住宅ローン契約者の所得(税金をいくら支払っているか)”です。
まず、住宅ローンの総支払利息と、住宅ローン控除で戻ってくる税金額の関係を把握することが必要です。住宅ローンの借入額を増やせばローンの利息が増え、住宅ローン控除額も増えます。反対に住宅ローンの借入額を減らせばローンの利息も減り、住宅ローン控除額も減ります。比較したときにどちらが得策か?を数字で算出してみましょう。
ただしいくつかの注意点があります。多くの人が陥る失敗例としてひとつ挙げるとすると、”住宅ローン控除で戻ってくる税金額”です。この制度は、住宅ローン残高の1%にあたるお金がもらえる、と勘違いしている人が多いのですが、間違いです。この制度は支払った税金が戻ってくる制度です。つまり、住宅ローン契約者が納めている税金以上にお金が戻ってくることはない、ということです。このポイントを確認しないまま住宅ローン借入額を決めてしまうと、あとになって「こんなはずじゃなかった」と後悔する可能性が高いです。
また、住宅ローンがこれだけ低金利だったら、出来るだけたくさん借り入れをして、手元に残したお金を積極的に運用した方がいい、とう判断の方もいらっしゃいます。個人的にもこの考え方は好きですが、日本ではまだ少数派です。注意すべきポイントは、”住宅ローンは確実、資産運用は不確実”ということです。

相談結果

Kさんは相続により約3000万円の現金を手にしました。このお金を全額住宅取得の頭金として充てることも出来ますが、Kさんの場合一体いくらまで頭金として出すのが得策か?というのが焦点です。ライフプランシミュレーションの診断も交えた結果、マイホーム計画の予算を約5000万円としました。3000万円を全額頭金として使った場合、住宅ローン借入額は2000万円。3000万円を全て手元に残した場合は住宅ローン借入額は5000万円になります。低金利で有利な住宅ローンの選択、住宅ローン控除のフル活用、10年間の手元金の資産管理、状況に応じて住宅ローンの繰り上げ返済準備、これらのポイントをしっかりと捉えた計画をするという条件で、K様は住宅ローンを5000万円借りる選択をしました。この選択をしたことで結果として、住宅ローンの実質負担額をなんと約100万円に抑える計画が成り立ちました。

コメント

Kさんが3000万円の資金を手元に残すことで5000万円もの住宅ローンを借り入れたのにもかかわらず実質負担額を約100万円程度に抑えることが出来たのは、Kさんに住宅ローン控除を満額受けることができるだけの所得があったから、です。この要因がかなり大きいです。住宅ローン控除の制度に関しては勘違いしている方が非常に多い、と、たくさんの方から相談を受けた経験の中で私自身が感じているのですが、住宅ローン控除によって年末調整のときに戻ってくる金額は、必ずしも住宅ローン残高の1%だとは限りません。自身がその1年で納めた税金額(所得税と一部住民税)が限度です。この解釈が間違っていると大変なことになります。
また、もうひとつ注意点があります。それは、住宅の取得対価が住宅ローン残高よりも少額の場合は、控除される金額は住宅ローン残高基準ではなくなり、取得対価が基準となる、ということです。ちょっとややこしいかもしれませんが、どんなとき気をつけなければいけないかというと、住宅取得にかかる諸費用等も借り入れをする計画の場合に、このような事態が起きやすいです。

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